부동산 계약서: 계약금, 중도금 숫자의 무게: 계약금과 중도금의 차이, 그리고 그 책임

 

부동산 계약서를 받아 들고 가장 먼저 시선이 머무는 곳—바로 '금액'입니다. 매매가, 계약금, 중도금, 잔금. 그중에서도 많은 이들이 헷갈려하는 것이 바로 계약금과 중도금의 차이입니다. 숫자만 보고 '그냥 나눠내는 돈 아니야?' 하고 지나치기엔, 이 금원들이 지닌 법적 책임과 의무의 무게는 결코 가볍지 않습니다.

 

계약금: 거래의 닻을 내리는 돈

계약금은 흔히 매매가의 10% 정도를 기준으로 설정됩니다. 하지만 그 비율보다 중요한 건, 이 돈이 갖는 법적 기능입니다.

• 계약금은 '계약의 성립'과 '거래 의사 확인'을 의미합니다.
• 계약 체결 후, 만약 매수인이 마음을 바꿔 거래를 포기하면? → 계약금을 포기해야 합니다.
• 반대로 매도인이 거래를 철회하면? → 계약금의 두 배를 반환해야 합니다.

즉, 계약금은 단순한 '선입금'이 아닌, 거래를 시작하며 양 당사자가 진지하게 책임을 지겠다는 일종의 금전적 서약입니다.

✔️ 현실 예시: "A 씨는 5억짜리 아파트를 계약하며 계약금 5천만 원을 지급했습니다. 이후 사정이 생겨 계약을 철회하자, 계약금 전액을 돌려받지 못했습니다. 계약금을 포기한다는 조건은 계약서에도 명시되어 있었기 때문입니다."

 

중도금: 거래가 진심으로 흘러가는 과정의 증표

중도금은 계약금과 달리, 계약이 유효하게 진행되고 있다는 증거입니다. 통상 1회 또는 2회에 걸쳐 분할 납부하며, 이는 계약 조건에 따라 다르게 설정됩니다.

• 중도금 지급은 계약 진행의 '중간 점검표'입니다.
• 중도금을 납부하면 계약금에 이어 **본격적으로 권리의 이전(소유권 이전)**을 위한 단계에 진입하게 됩니다.
• 중도금 미납 시에는 계약 위반으로 간주되며, 계약 해제 사유가 됩니다.

❗ 그럼 중도금 납부 이후에도 계약 해제가 가능할까?

중도금이 납부되면 계약 해제는 원칙적으로 어렵습니다. 이 시점 이후부터는 단순한 변심에 의한 계약 파기는 법적으로 보호되지 않습니다.

• 계약금만 지급된 상태에서는 ‘계약금 해제권’이 있어 일방적 해제가 가능하지만,
• 중도금을 납부한 이후에는 해제를 원할 경우 상대방의 동의가 필요하며, 자의적인 파기는 '계약 위반'으로 간주됩니다.

단, 다음과 같은 예외 상황에서는 중도금 납부 이후에도 해제(또는 해지)가 가능합니다.

✅ 해제 가능 사례

• 계약서에 '특약 사항'으로 중도금 이후 해제 조건을 명시한 경우
• 상대방의 계약상 의무 불이행 (예: 매도인이 등기 이전을 하지 않거나 담보권 말소를 하지 않는 경우)
• 천재지변 등 불가항력 사유로 인한 계약 불이행

 

책임과 의무를 정리해보자

구분	역할 및 기능	책임 및 의무
계약금	계약 성립의 증거, 거래 의사의 확인	매수인 철회 시 포기, 매도인 철회 시 두 배 반환
중도금	계약 이행 중간 단계, 권리 이전의 준비 과정	납부 후 해제 불가(일반적) / 미납 시 해제 사유 가능

 

실전 팁: 금액만 보지 말고 조항을 체크하자

• 계약서의 특약사항을 반드시 확인하세요. ‘중도금 미납 시 며칠 이내 조치 없을 경우 해제’ 등 세부 조건이 명시되어 있기도 합니다.
• 대출이 필요한 경우, 중도금 납부일과 대출 실행일이 겹치는지 확인해야 합니다. 이 간극이 문제를 만들 수 있습니다.
• 계약금을 소액으로 걸고, 중도금에 많은 비중을 두는 경우, 매도인에게 불리하게 작용할 수 있으므로 협상 시 주의가 필요합니다.

마무리하며: 돈은 흐르고, 책임은 남는다

부동산 계약에서 돈은 단순한 교환 수단이 아닙니다. 그 금원이 어디서부터 시작됐고, 어떤 시점에서 지급되었는지에 따라 '책임의 무게'가 달라집니다.

계약금은 말하자면 거래의 첫 발, 중도금은 신뢰를 기반으로 한 협상의 중간 여정입니다. 특히 중도금 납부 이후에는 신중함이 배가 되어야 합니다. 이 둘의 의미를 정확히 알고 이해한다면, 계약이라는 항해를 보다 안전하게 마칠 수 있습니다.

 

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